産業景気予測イメージ図

1. 産業景気予測リーマン級の低迷7四半期連続で悪化!

日経産業天気インデックス30業種の天気図を点数化して集計した「日経産業天気インデックス(日経DI)」は2020年4~6月期にマイナス35.0と、7四半期連続で悪化する見通しだ。DIの水準はリーマン・ショック後の09年7~9月期以来、ほぼ11年ぶりの低さとなる。

4~6月期は非製造業DIがマイナス28.1にまで低下、前期から25.0ポイントの大きな落ち込みとなる見通しだ。製造業DIもマイナス42.9とさらに悪化する。

非製造業で目立つのが消費関連業種の悪化だ。百貨店、旅行、ホテルはインバウンドの急減に加えて日本人の外出自粛も響き、「小雨」から「雨」になる。

個人消費は消費増税で基調が弱かったところに、新型コロナが追い打ちをかける形となった。

世界中で感染拡大が続き、深刻さも増している。東京五輪は異例の開催延期となり、インバウンドの回復は当面見込めない。世界経済の減速で日本の輸出も落ち込みは避けられない見通しだ。国内外の需要の減少で企業業績が悪化し、雇用調整が広がれば、消費はこの先、一段と冷え込む恐れがある。

(日本経済新聞2019.4.7)

 

大阪、ホテル開発過剰裏目

2. 大阪、ホテル開発過剰裏目 3月平均客室稼働率最低3割下回る!

新型コロナウイルスの感染拡大で関西のホテル需要が大幅に落ち込んでいる。日本経済新聞社がまとめた大阪市内主要13ホテルの2020年3月の平均客室稼働率は3割を下回り、過去最低となった。大型連休中の新規予約を停止したホテルもある。ここ数年、インバウンド(訪日外国人)需要を見込み、ビジネスホテルを中心に開発が相次いだ反動もあり、経営環境が急速に悪化している。

「10連休だった2019年のGWは活況だっただけに、温度差が大きい」。あるホテルの従業員が嘆く。普段なら利用客でにぎわうロビーも閑散としたままだった。

大阪市内13ホテルの3月の平均稼働率は29.8%で、前年同月に比べ約60ポイント下がった。09年の調査開始以降で最低だった。リーガロイヤルホテルは39.8%、帝国ホテル大阪は27.4%だった。

ホテルグランヴィア大阪は「国内は外出自粛が広がり、海外は入国規制の影響で稼働率が大きく落ち込んだ」という。政府の緊急事態宣言や大阪府の休業要請を受け、GW中は新規の宿泊予約の受付を休止した。4~5月の平均稼働率はさらに下がりそうだ。

大阪や京都では供給過剰を指摘する声が根強い。不動産情報サービス大手CBREの19年時点の推計によると、21年の大阪市内の客室数は約8万室となり、需要を2万室余り上回る見通しだ。京都市でも1万室以上多いという。

倒産も出始めている。WBFホテル&リゾーツ(大阪市)は4月27日、民事再生法の適用を申請した。事業継続を目指して、スポンサーを探している。同社から工事を請け負ったある建設会社は「工事は止まり、再開のめどは立たない。新たなスポンサーのもとで建設を再開して代金を回収したいが、厳しい」と懸念する。

東京商工リサーチによると、新型コロナによる倒産は4月末に全国で100件を超えた。2割以上がホテル・宿泊業だ。関西でも16件のうち4件あった。担当者は「今後も中堅以下のホテル倒産が増えそうだ」と話す。あるホテルは「休業する施設が増えて、正規従業員ですら働く現場がない。パートなど非正規のシフトはかなり絞っている」と明かす。雇用にも影響が出そうだ。

(日本経済新聞2019.5.8)

3. 賃料減免REITに影ホテル系最大手、分配金98%減!

REIT、ホテル運営会社とともに米ファンド傘下新型コロナウイルスの影響で、家賃の減免交渉に乗り出す企業や個人が増えている。不動産を保有して賃料などの収入を投資家に分配する不動産投資信託(REIT)では、ホテル系の最大手で実際に免除に応じる例が出てきた。

減免の動きは商業施設などにも広がりかねない。テナントが賃料を払えない場合にどう負担を分け合うのか、不動産業界が直面する問題の前触れとなっている。

先週の東京市場では、ホテル系REIT最大手インヴィンシブル投資法人の投資口価格(株価に相当)が24%下落した。2020年6月期の1口あたり分配金の予想を30円としたためだ。19年12月期の1725円に比べ98%減る。

分配金減額の理由は、ホテル運営会社マイステイズ・ホテル・マネジメント(東京・港)の支援にある。マイステイズはインヴィンシブルが国内で保有する83ホテルのうち73を運営し、同REITに賃料を払っている。新型コロナの影響で宿泊客が減り、賃料を払えなくなった。

両社の交渉の結果、賃貸契約を変更し、3~6月分の固定賃料を免除する。さらに、同REITが建物の管理費なども支援する。同REITの収入は急減し、投資家への分配金を減らさざるを得なくなった。

インビンシブルの分配金は98%減にREITに限らず不動産業界では、新型コロナの影響でテナントの収入が減った場合に、家主も賃料を減免して負担を負うべきかが大きな問題になりつつある。宿泊需要が「蒸発」したホテル系のREITで、いち早くこの問題が表面化した。

REITに特有な事情もある。インヴィンシブルもマイステイズも、米投資ファンド、フォートレス・インベストメント・グループ傘下だ。

フォートレスはこの2社を活用して日本でホテル投資を拡大してきた。訪日外国人が急増し始めた13年ごろから、次々に買収し、運営をマイステイズに変更。稼働が安定したら物件をインヴィンシブルに売却し、投資資金を回収した。

インヴィンシブルは19年末にホテルの資産額がREITで最大の約4300億円になった。資産拡大に伴い、分配金は6年間で7倍弱に増加。投資口価格も3倍強と比較可能な銘柄でトップだ。

フォートレスは2社を一体運営し、これまではインヴィンシブルの拡大を重視し、投資家も恩恵を受けてきた。今回はマイステイズの経営支援を優先し投資家の負担が増える。フォートレス側もマイステイズに13億円を追加出資する。ただ、ある地銀の運用担当者は「マイステイズの財務状況は非上場のため見えにくく、REITの投資家は負担が合理的か判断が難しい。フォートレスがもっと身銭を切ってもいいのではないか」と話す。

(日本経済新聞2020.5.7)

 

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著書:土地評価の実務 /  広大地評価の重要裁決事例集 / 広大地評価判定の実務

 

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