メリット

個人からの鑑定の依頼事項

1.売買の時の鑑定評価

(ⅰ)親子、兄弟姉妹等同族間の売買の場合 同族間の売買では低額譲渡(市場価格=時価よりも著しく安く取引すること)に当たらないために、時価を先ず把握するための鑑定をとる傾向があります。時価の1/2以内に該当するか否かがポイントとなります。

(ⅱ)第三者との売買の場合 売買をスムーズに成立させるために交渉材料として利用できます。又不動産の客観的な価格を知りたい時などに活用して頂いております。

(ⅲ)同族法人と役員との売買の場合 社内稟議・決裁資料・税務署対策用資料として活用して頂いております。 法人の不動産の売買は時価(正常価格)を基本として取引することを前提としています。したがって、同族法人と役員との不動産の売買の折には鑑定評価書をとることをおすすめします。1つの税務署対策です。

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2.不動産を担保に金融機関からお金を借りる(融資を受ける)時

融資を受ける場合、不動産を担保にすれば多くの融資を引き出すことが可能ですし、不動産鑑定評価書があれば借入可能な金額の予想ができます。
賃貸マンションや事業用不動産、規模の大きな土地等は金融機関の担保評価よりも不動産鑑定評価の方が精度が高いので不動産鑑定評価書を活用し、金融機関との融資交渉をスムーズに成立するための資料として利用いただけます。
又金融機関様にとっても担保不動産の価値や市場動向、換価性、監督官庁への説明資料等にもご利用頂けます。

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不動産鑑定書を活用

 

3.相続・贈与の時の鑑定評価

(ⅰ)土地・建物等の不動産を公平に分配したい時
不動産は個別性が強く同じものは1つもありません。財産評価基本通達に基づく評価では、例えば貸家は土地+貸家で評価しますが、鑑定評価では貸家及びその敷地として一体評価されます。

財産評価基本通達に基づく評価では家賃が高くても安くても空き家があってもなくても一定の価額になりますが、鑑定評価では各々の条件により価額は異なります。公平な財産の分配をしたい場合は、鑑定評価をお勧めします。

(ⅱ)相続税・贈与税の申告、相続税・贈与税の還付
広大地に該当する土地の相続税・贈与税の還付を受ける時には、広大地判定の意見書を還付の申請書に添付することにより、相続税・贈与税の還付を受けることができます。

相続税・贈与税が戻って来るかも

 

4.訴訟・調停時の鑑定評価

賃料改定のための訴訟の資料として。又は賃料改定のための調停の資料として不動産鑑定士の不動産鑑定書をご活用下さい。 

 

5.遺産分割・共有物分割時の鑑定評価

遺産分割及び共有物分割をして不動産を適正に公平に分割する時に不動産鑑定を活用下さい。第三者の意見として不動産の適正な時価を把握するには不動産鑑定評価書は有用な証拠資料となります。なぜなら相続財産の価格に疑義があったり将来紛争を未然に防ぐためにも不動産鑑定書は役に立つ資料となるからです。

又不動産の価格は現金と異なりその価格を把握することが難しく、世間では土地の価格は一物五価とも言われるくらい色々な価格があり争いの原因になるケースも少なくないからです。

たとえば一棟の賃貸マンションの場合、財産評価基本通達では「貸家建付地」+「貸家」で評価します。又満室でも空室が半分を占めていても財産評価基本通達で求めた価額は同じになりますが、鑑定評価の場合は一棟の賃貸マンションを「貸家及びその敷地」として評価します。鑑定評価では満室の場合と空室の場合が半数を占めている場合では当然価額に差が出ます。したがって遺産分割・共有物分割をする時は鑑定することをおすすめします。

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建物の価格は一物五価

 

6.離婚に伴う財産分与のための鑑定評価

離婚に伴う財産分与において揉めるのは不動産の時価です。公になっている価格として①固定資産税評価額(公示価格の約70%)、②相続税路線価(公示価格の80%)、③不動産鑑定評価額(公示価格を規準)、④不動産業者による査定額(売買希望価格)等がありますが、当事者が合意すれば上記のどの価額を採用しても問題はありません。

しかし、不動産の価額で争いになっている場合や不動産が多数ある場合には不動産を公平に分配するには不動産鑑定評価書が役に立ちます。なぜならば不動産鑑定評価書は、何らの利害のない第三者による評価でありなおかつ時価を証明することのできる唯一のものだからです。

又よく財産分与において使われる固定資産税評価額は固定資産税徴収のためのものであり、不動産の市場価値を意味するものではなく不動産の時価とは大きくかけ離れているのが一般的だからです。不動産の価格で財産分与が決まらない時は不動産鑑定を活用することで早期の和解に繋げましょう。

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離婚に伴う財産分与

 

7.相続税の更正の請求の時の鑑定評価

相続税の納付で評価基本通達に基づき土地の評価をして申告したが、思いのほか時価より高いと思った時、不動産鑑定を行って土地の評価を下げて更正の請求をすることで還付を受けることができます。

(イ)本件土地を広大地を適用して相続税の還付が可能となります。広大地を適用すれば評価額を最大65%減額可能です。そのためには不動産鑑定士による更正の請求のための「広大地判定のための意見書」の作成が必要です。なぜなら本件土地が広大地になる要件を満たしていることを証明している書類だからです。
(※広大地の適用については平成29年12月末日までに相続税の申告をされた場合が対象となります。)

(ロ)500㎡以上の土地で旧広大地が適用される土地は評価基本通達に基づく土地評価よりも土地の鑑定評価をする方が土地の価額は低くなる可能性が高いです。その理由はその土地の最有効使用が開発後低層分譲住宅の敷地となると開発造成費等が嵩(かさ)むにもかかわらず評価基本通達に基づく費用ではカバー出きなくなるからです。

そのために開発図面とその造成費用等の見積書を添付し、広大地判定の意見書を作成して、相続税の還付をおすすめしています。是非ご活用下さい。

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(ハ)下記のような土地は評価基本通達に基づく価格より鑑定評価の方が評価が下がる可能性があります。

・間口が狭く長細い土地
・形状が悪い土地
・傾斜の急な土地
・法面のある土地等
 

上記のような土地は不動産鑑定を行う事で評価が下がる可能性があるので、土地の評価を見直せば、相続税が還付される可能性があります。

土地の見直し

 

 

8.共有物分割のための鑑定評価

不動産の相続による分割には①換価分割、②現物分割、③代償分割、④相続人全員による共有がありますがそれぞれ一長一短があります。

換価分割とは、不動産の売却した代金で公平に分ける方法です。

現物分割とは、不動産を分割する方法ですがかならずしも分割可能なものばかりとは限りません。たとえば建物の分割は難しいかもしれません。また土地の分割は分割後の土地の価値が下がる場合があります。

代償分割とは、不動産を売却せず残し、不動産を売却したものと仮定または単独に所有する人に持分を売却して、その売却代金をもって持分による清算等により分配する方法です。このケースの場合、不動産の時価に対して争いになることがあります。

相続人全員による共有とは、字のごとく共有することですが、不動産の維持や売却等には共有者全員の同意が必要であり、トラブルの原因になりやすいことです。

不動産鑑定評価が必要とされるケースは不動産を分割するに際して、不動産の適正時価を把握する必要がある場合です。

たとえば現物分割や代償分割の場合です。換価分割は不動産を売却しますので代金でもめることは少ないと思われます。相続人全員による共有の場合は、後日売却する時または建て替え時に揉める可能性があります。

 

9.隣接不動産の購入(または売却)する場合の鑑定評価

隣接不動産を併合を目的に売買する場合や、経済合理性に反する不動産の分割を前提とする売買するときには、通常の市場価値より高くなったり、低くなったりして市場価値を乖離することがあるので鑑定評価をして市場価値を適正に把握して隣接不動産の購入(または売却)をしましょう。

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10.底地を売買する時の鑑定評価

底地(借地権の付着した土地)

(1)借地権者に売却する場合

(2)第三者に売却する場合

(3)底地と借地権を一体で第三者に売却する場合

が考えられますが、各々によって価格は異なります。

それが底地の持つ特長なので、市場価値を適正に表示する価額を不動産鑑定評価を介して見極めてから、売買をすることをおすすめします。

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11.固定資産交換のための鑑定評価

(1)固定資産の交換の特例を使うメリット
固定資産又は、固定資産の交換の特例(所法58、法法52)の一定要件(下記○を参照)を満たせば、譲渡所得(譲渡益)の計算上、譲渡がなかったものとして、課税の繰延べ(100%)が認められる、ということなので、固定資産の交換の特例を活用しましょう。

(2)固定資産の交換の特例の要件

イ. 1年以上所有していること(交換のために所有したものでないこと!)
ロ. 固定資産であること(流動資産や棚卸資産等ではダメです)
ハ. 同一種類の資産であること   
   土地は土地、建物は建物であることです。土地と建物との交換はできません。
二. 譲渡直前の用途と同一、用途に供すること
ホ. 交換時における時価の差額がいずれかの高い方の価額の20%以下であること。

(3)不動産鑑定評価書の活用
固定資産の交換の特例を使って固定資産を交換する場合に、上記5つの要件のうちイからニの4つの要件はほぼ分かりやすい一面がありますが、ホの価格要件は不動産の時価を扱うので注意を要します。

特に土地や建物が数多くある場合には特に交換差金が20%を超えているか否かをしっかり見極めることが大切です。 このような場合には、不動産鑑定評価書を活用し、価格の要件をしっかり押さえることをおすすめします。

 

12.借地権の売買に伴う鑑定評価

イ. 借地権を地主に売却したいがその値段を知りたいとき

ロ. 借地権付建物を第三者に売却したいがその売値を知りたいとき

ハ. 借地権建物を同族法人に移したいがいくらで売ればいいか知りたい時

二. 借地人から借地権付建物を買ってほしいと言われたので、値段交渉に鑑定書を使いたい時

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13.遺留分の侵害額請求権のための鑑定評価

遺留分侵害額(減殺)請求権を行使するにあたって大切な事は、不動産の評価が重要なポイントだと言うことです。

遺留分に不動産がある場合、相続不動産の評価額次第で遺留分の額が大きく変わってきます。

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14.成年被後見人の不動産を売却にあたり適正時価把握のための鑑定評価

法定後見制度を利用する場合には、成年後見人は、その居住の用に供する不動産の売却等を行う場合、家庭裁判所の許可を得る必要があります。

成年被後見人の居住の用に供する不動産を売却するにあたっては適正な時価での売却を求められます。適正な価格の把握は難しく、地価が上昇傾向の時であったり、又逆に下落傾向であったり、不整形な土地で使い方に難がある不動産等の場合、適正な価格水準とかけ離れている可能性は十二分にあります。

不動産によっては坪単価数万円が数百万円に開きが生じたりすることも多分にあるのが不動産です。

又買主や不動産業者の言葉に惑わされ、不動産を適正な時価よりも著しく安く売却ということも起きうる可能性があります。

このような事にならないように不動産の売却には、国家資格である不動産鑑定士の不動産鑑定を利用し、適正な価格での不動産の売却であることの証明として利用している人が多くなってきています。

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成年後見制度
 

15.取得価額が不明の場合の不動産鑑定

土地・建物の譲渡所得の確定申告にあたり、土地の取得費が不明の場合には、不動産鑑定をして、その価額をもって取得費として採用することが可能です。

土地・建物の取得費が分からない場合には譲渡収入の5%を取得費として申告することが認められていますが、不動産鑑定を行って譲渡収入の5%を超える価格が求められるのであれば、鑑定をして取得費とすることが可能です。

ただし、対象地の近隣地域及びその周辺の地域においてその不動産を取得した当時の取引事例、公示地又は基準地の情報が取得できることが鑑定をする条件となりますので、注意が必要です。

まずは過去時点の鑑定ができるか否かについてご相談下さい。相談無料です。

 

土地の取得費が不明の場合

 

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