同族法人間売買に伴う鑑定評価
（1）同族法人間の不動産の売買
同族法人間の不動産の売買は、時価によることとされています。したがって、適正な時価を把握するために不動産鑑定を活用することをおすすめします。
不動産鑑定評価書は不動産鑑定基準に基づき作成されたもので、不動産の適正な価格を証明するものであり、税務署等に取引価格は適正な時価であることを立証する役割があるので活用すべきと考えます。
(2)同族法人とその役員の間の不動産売買に伴う鑑定評価
会社所有の不動産を会社の役員に時価で売り渡すのは何も問題が起こりませんが、会社が会社の役員に時価よりも低い価格で売り渡すとなると、会社側は不動産を時価で売り渡したものとみなされ、課税されることがあります。
又、会社の役員は役員給与が課税されることがありますのでご注意下さい。
税務署から上記の不動産の価格について問い合わせ等があった場合、当該不動産を適正な価格で取引したことを説明するのは難しいもので、そのような場合に備えて、不動産鑑定書を活用することにより適正な価格での取引ですよと説明するのに役立ちます。
又同族法人とその役員との不動産の売買は税務対策もさることながら株主等への説明もかねて不動産鑑定書を活用することをお勧めします。
又会社の役員から同族法人へ時価よりも低い価額で売り渡したならば、会社は時価により不動産を買い受けたとみなされ、会社は時価と取引価額との差額が受贈益として益金に算入されます。又会社の役員は時価により低い価額で会社に売り渡したとしても所得税が課税されます。
ただし、売渡した時の時価の1/2未満の価額で売渡したならば、時価で売渡したものとみなされ、譲渡所得を再計算して所得税が課税されます。
よって、このような事が起こらないためにも不動産の取引価格の妥当性を証明するためにも、又不動産の時価を把握し、税務署への価格の説明のためにも不動産鑑定書を作成し、活用することをお勧めします。
(3)会社更生法・民事再生法を適用の場合の鑑定評価
法人や個人が経済的に苦境に陥った（直面した）際に、立て直しを図る方法として、会社更生法に基づく会社更生と民事再生法に基づく民事再生があります。
会社更生法は法人を倒産させるのではなく、事業再建の手続きでもって法人を救済していくことを目的としたもので、法人のうち株式会社のみに適用されます。
又、民事再生法は法人、個人の両方に適用可能です。民事再生法は経済的に苦境にある債務者に対し、裁判所を介して債務者の再生を図ることを目的としたもので、早期売却や現状の事業継続を前提に、再生を行う場合に不動産鑑定を活用して頂いております。
当然ながら債務者の不動産の経済価値を適確に求めることになります。
本件の場合の価格の種類は、不動産鑑定評価基準に基づいて、一般的な市場で取引されることを前提として評価する場合の価格が正常価格であるのに対し、会社更生法や民事再生法に基づき評価する場合の価格は、特定価格となります。
特定価格とは不動産鑑定評価基準によれば下記の通りです。
市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさない場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格をいいます。
特定価格を求める場合を例示すれば次の通りです。
（1）民事再生法に基づく評価目的の下で、早期売却を前提とした価格を求める場合
（2）会社更生法又は民事再生法に基づく評価目的の下で、事業の継続を前提とした
価格を求める場合
本件において不動産鑑定が活用される場合として
（1）財産評定の場合
（2）担保権消滅・任意売却をする場合
（3）営業譲渡・事業譲渡をする場合等
が考えられます。
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【運営者】株式会社アプレイザル総研
不動産鑑定士・宅地建物取引士 小林穂積
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著書：土地評価の実務 / 広大地評価の重要裁決事例集 / 広大地評価判定の実務
